La responsabilità dell’Agente Immobiliare
La responsabilità dell’Agente Immobiliare
Se si vuole analizzare i profili della responsabilità dell’agente immobiliare occorre preliminarmente rifarsi alla definizione di mediatore dell’ art. 1754 c.c., secondo cui “È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”
L’obbligo informativo dell’agente immobiliare
Il successivo art. 1759 c.c. impone a suo carico degli obblighi informativi verso le parti “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.
La detta normativa deve inoltre essere inquadrata e ricondotta al concetto di “ordinaria diligenza” di cui alla disciplina generale sulle obbligazioni che regola i rapporti tra le parti. In particolare l’art. 1176 c.c. secondo cui nell’adempiere l’obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia, nonché l’art. 1175 che introduce il dovere di buona fede e correttezza nei rapporti contrattuali
Da un punto di vista prettamente pratico, gli agenti immobiliari hanno l’obbligo di fornire informazioni complete e corrette a tutte le parti coinvolte nella transazione immobiliare. Devono comunicare tutte le circostanze rilevanti che potrebbero influire sulla conclusione dell’affare che avrebbero indotto i contraenti a non stipulare l’affare o a concluderlo a condizioni e con clausole diverse, come ad esempio eventuali vizi che diminuiscano il valore della cosa venduta.
Questo include informazioni sulle caratteristiche della proprietà, eventuali difetti o vizi, restrizioni legali o gravami che possono incidere sull’immobile. Se ne sono al corrente, devono comunicare all’acquirente che l’immobile proviene da una donazione (cosa che potrebbe implicare il rischio di un’azione di restituzione da parte degli eredi del donante), l’eventuale presenza di abusi edilizi o l’assenza del certificato di agibilità. L’agente deve poi informare l’acquirente circa la presenza di ipoteche o di procedure di pignoramento immobiliare in atto o di fallimenti della parte venditrice o qualsiasi altra situazione di insolvenza di quest’ultima. Deve inoltre accertare eventuali comproprietà sull’immobile.
L’azione risolutoria e l’azione risarcitoria
I detti profili di responsabilità dell’agente immobiliare non necessariamente conducono alla preclusione del relativo l diritto alla provvigione.
Occorre difatti verificare se la gravità del medesimo sia tale da legittimare la risoluzione del contratto di mediazione, o se invece consenta unicamente di ottenere il risarcimento dei danni subiti dalla parte lesa, la quale dovrà comunque corrispondere la provvigione all’agente immobiliare (o non avrà il diritto ad ottenerne la restituzione).
Sul punto, si rammenta che l’azione di risoluzione del contratto per inadempimento e la relativa azione risarcitoria hanno differenti presupposti applicativi, giacché la prima esige che l’inadempimento di una delle parti non sia di scarsa importanza (avuto riguardo all’interesse dell’altra), mentre l’azione risarcitoria presuppone che l’inesatta esecuzione della prestazione abbia prodotto al creditore un danno; ne consegue che la condanna del mediatore al risarcimento del danno nei confronti di una delle parti per inadempimento del proprio dovere di informazione non implica automaticamente che il contratto debba essere risolto e che -di conseguenza- il mediatore perda il diritto alla provvigione.
Sentenze Interessanti
I limiti dell’obbligo informativo sono concretamente definiti dalla giurisprudenza di legittimità che quindi definisce le singole fattispecie di responsabilità di responsabilità dell’agente immobiliare.
In particolare, la Cassazione ha ritenuto che:
– non rientra nella nozione di “ordinaria diligenza” lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, per cui non risulta ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare -previo esame dei registri immobiliari- la libertà del bene oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli Cassazione civile, Sez. II, 5/04/2017, n. 8849).
– In difetto di una diversa ed espressa richiesta del cliente in tal senso, il mediatore professionale immobiliare non è tenuto ad esaminare le conservatorie dei registri immobiliari, onde verificare in quale categoria catastale rientri l’immobile, e, di conseguenza, se l’acquisto di esso consentirà all’acquirente il godimento dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa (Cassazione civile, Sez. III, 8/05/2012, n. 6926).
– il limite dell’obbligo d’informazione che l’art. 1759, primo comma, c.c. pone a carico del mediatore non esclude affatto la possibilità di configurare la sua responsabilità per avere dato ad uno dei contraenti informazioni obiettivamente non vere, segnatamente se esse vertano su circostanze d’indubbio rilievo (Cassazione civile, Sez. III, 15/05/2001, n. 6714).
– il mediatore ha l’obbligo di informare gli acquirenti se è a conoscenza che l’immobile compravenduto provenga da donazione in favore della figlia dei promittenti venditori, coniugi tra loro e quindi reciprocamente legittimari in concorso con la figlia, posto che quest’ultima circostanza rende instabile l’acquisto dei promissari acquirenti, esponendoli all’eventuale azione di riduzione e rendendo difficile l’accesso al credito garantito da ipoteca (Cassazione civile, Sez. II, 16/01/2019, n. 965).
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